¿Vas a poder financiar tu casa ESE? ¿Cuánta pasta pone el banco?
Siempre nos ha extrañado que el dinero no sea de lo primero que se hable a la hora de vender una casa.
Muchas fotos muy grandes de casas de futbolista (que nada tienen que ver contigo) pero de la pasta no hablamos.
Pues nosotros sí, porque –oh, sorpresa– una casa cuesta dinero.
No money, no home.
Pero bueno, no tan rápido, que el humano ya ha pensado en esto y se ha inventado un concepto llamado financiación.
La financiación es que vienen unos señores, ponen la pasta de la casa y tú se la vas pagando poco a poco a cambio de una cosa llamada intereses. Te prestan 100mil y tú les devuelves 120mil.
Algunos de esos señores, además, te obligan a otras muchas cosas, como tener una tarjeta de su banco (y usarla) planes de pensiones o seguros hasta para el perro.
[Spoiler: eso no nos gusta mucho]
Ahora que ya sabes qué es un banco podemos empezar.
En este artículo entenderás cómo funciona la financiación de una vivienda en autopromoción (te la haces tú) y cuál es la cantidad mínima de dinero que necesitas.
Si no tienes eso vas a tener que empezar por ahorrar.
Al lío:
¿Por qué financiar tu casa?
El miedo que siente mucha gente a estar tirando el dinero al vivir de alquiler yo nunca lo he sentido. He vivido muy feliz pagando al casero sin la sensación estar derrochando
Es más, era de los que pensaba que pagar intereses de una hipoteca sí que era un despilfarro.
Hasta que alguien que sabe mucho de finanzas me contó algo.
—Al precio de los intereses ahora mismo, no financiarse es un error.
—¿¿Cómoooo??
—Con los intereses (Euribor) por los suelos es casi imposible que cualquier inversión no supere ese interés.
Lo explico:
Triodos (o cualquiera) tiene dos opciones de hipoteca, a tipo fijo y a tipo variable. Si te financias a tipo fijo a 15 años el interés es del 2,25%. Si es a tipo variable un 2,95%.
La rentabilidad media de un fondo indexado (Indexa, riesgo bajo) de los últimos seis años es del 6,46%, mucho mayor que el 2,25%.
No hace falta ser economista, ni broker, ni Josef Ajram para ver que, incluso teniendo el dinero, al precio que está es mucho más inteligente financiarse.
Incluso con la inversión más simple –meter tu dinero en un fondo indexado y olvidarte– , es muy probable que a medio-largo plazo el dinero te rente más.
Considerando los tipos de interés actuales (hasta negativos), y siempre que el banco no te secuestre nómina, tarjetas… y te cruja a comisiones, financiar la vivienda es lo más rentable.
Otra alternativa, y que por desgracia hace demasiada gente, es dejar el dinero en el banco y que la inflación le quite un 3% anual. No te voy a vender ahora los beneficios de la inversión en un inmueble, pero es bastante más inteligente tener tu dinero en una casa (ESE, of course) que parado en el banco.
No sería invertir en ladrillo porque no usamos eso 🙂
[Si quieres más datos, y esto no hace falta que lo entiendas, la tabla que tienes a continuación es la rentabilidad media de un fondo indexado (columna TOTAL) y del índice al que sigue.
Salvo en 2018 todos los años hipotecarse a los tipos actuales e invertir es mejor que poner la pasta. A largo plazo en el 100% de los casos.
Si tienes dudas sobre esto, las resolvemos en la primera reunión.
Vamos con más.
¿Con qué banco financiarse?
Pues con el que quieras.
A nosotros, por afinidad y por condiciones, nos gusta Triodos.
Dentro de lo turbio que suelen ser los bancos (lo he visto por dentro) Triodos no lo parece tanto, y su concepto de banca ética encaja a la perfección con la filosofía de la casa ESE, que o es ética o no es.
Hace años que tengo todas mis cuentas allí y, aunque tienen sus cosas, como todos los bancos, son lo más sensato que me he encontrado.
Además, sus condiciones son mejores mientras mayor sea la eficiencia energética de la casa (la de la casa ESE es la máxima) y no te obligan a contratar la mitad de sus productos y fregar la oficina por la tardes.
Podríamos decirte que tenemos un acuerdo con Triodos, que nos hemos sentado con ellos en una mesa gigante y que te financiarán tu casa ESE, pero no es así.
Venderte una hipoteca preconcedida en Triodos sería una chorrada, no sabemos quién eres y tu foto podría estar colgada en las paredes de las oficinas de ASNEF, pero lo que sí podemos decirte es que hemos hablado mucho con ellos, investigado a fondo sobre sus hipotecas y resuelto muchas de nuestras dudas para ofrecerte la información más clara posible.
Acuerdos no, pero tenemos un trato bastante directo.
El suficiente para dejarte claro si tienes posibilidades reales de financiarte con ellos (te servirá para cualquier otro banco).
IMPORTANTE: Aunque la inclinación hacia Triodos y banca ética es la natural en la casa ESE también hemos mirado a su competencia y, la verdad, que nos hemos quedado bastante tranquilos.
Eso sí, no tenemos nada con ellos, ni nos llevamos comisión ni somos partner ni nada que huela a recomendación interesada.
¿Cuánto dinero tengo que tener y cuánto puede poner el banco?
En la época en la que los encofradores iban en BMWs serie 3 el banco te daba el 100% de la vivienda más un 10% para que te fueras a Punta Cana. Y pasó lo que pasó.
Ahora es muy raro que cualquier banco te dé más del 80%.
Pero, ¿el 80% de qué?
Hay tres conceptos que debes entender:
El primero es el PEM (presupuesto de ejecución material), que es el coste de los materiales y de la mano de obra necesarios para la construcción de la casa.
Lo que cuestan los ladrillos y el albañil, que no trabaja gratis.
Luego está el presupuesto de Contrata (PC) que sale de añadir al coste de la obra el margen del constructor, que tampoco trabaja por amor al arte. Ese margen es de un 19%, que se separa en Gastos generales (13%) y beneficio industrial (6%).
Lo que cuestan los ladrillos, el albañil, y lo que gana su jefe.
En el caso de la casa ESE tenemos acuerdos con varios constructores por España, con los que ya hemos ajustado esos presupuestos (te aseguro que no es trabajo fácil).
Lo que nos lleva al tercer concepto, el presupuesto total (PT).
El Presupuesto Total (PT) es lo que tú vas a terminar pagando. Sale de sumar al presupuesto de contrata el resto de gastos necesarios para la ejecución de la obra.
Lo que cuestan los ladrillos, el albañil, su jefe y el resto de gente involucrada, como nosotros.
Aquí se incluye:
- IVA de la obra (10%) para papá Estado.
- Honorarios de servicios técnicos (proyecto de arquitectura, aparejador, estudios geotécnico y topográfico…): por ahí estamos nosotros.
- IVA de los servicios técnicos (21%): otra vez papá Estado.
- Licencias de obra: va para el ayuntamiento y es un 6% aprox (del PEM)
Pues Triodos, o el banco que sea, puede llegar a financiar hasta el 80% de ese presupuesto total.
Te pongo las cifras de la casa ESE:
Para una casa tipo II (105m2), cuyo precio es de 127.700, tenemos:
Presupuesto de contrata, depende de la zona, pero entre 110.000 y 114.000€ (en Barcelona es más).IVA de la obra: 11.400€Servicios técnicos: 13.700€IVA servicios técnicos: 2877€.
A lo que habría que sumar la mordida del ayuntamiento, unos 6300€ del 6% del PEM.
El total 148.133€.
Sin contar el terreno.
Dependiendo del terreno habrá más o menos gastos de adecuación. Un terreno llano con los suministros a pie de finca no es lo mismo que un terreno muy pendiente, lleno de árboles y sin suministros.
Calculando unos gastos de adecuación del terreno de 12.000€, el coste total final sería de 160.000
Que, la verdad, es un precio bastante apañado.
Ah, ¿no tienes terreno?
Varias buenas noticia respecto a esto, y respecto a más cosas, por parte de Triodos:
√ Pueden llegar al 80% del presupuesto total más la adquisición del terreno
Saben que es complicado poner una casa en el aire y lo incluye en la hipoteca.
Considerando un terreno de 30.000€ (34.000 con gastos, papá estado también muerde aquí) y el presupuesto total de 160.000€, sobre el total de 190.000€ Triodos podría llegar a financiar 152.000€.
Como poco necesitas tener 38.000€
Esa cantidad baja a los 29.000€ en el caso de una tipo I (75m2 ) y sube a los 53.000€ para una tipo III (155m2). Eso no lo te lo va a dar nadie.
El criterio de Triodos para llegar al 80%, además de que tú seas de fiar, es estar dentro del perímetro de una ciudad mediana/grande o, en caso de una villa/pueblo, que este sea limítrofe con una ciudad o se considere zona turística.
Lo hacen así, y tiene todo el sentido, pensando en la facilidad de venta posterior.
Si no cumple esas condiciones de ubicación se quedarán en un 70% o incluso 60%, dependiendo del caso.
Por tanto, si te quieres hacer la casa donde cristo perdió las zapatillas y Triodos solo te da un 70% para hacerte una casa ESE tipo II vas a necesitar poner 57.000€.
Espero que no te hayas perdido.
Un par de detalles más:
√ Triodos da el 80% del valor de compraventa siempre que este sea menos que el valor de tasación, lo que será muy probable salvo que te hagas la casa en el pico del monte.
Otra buena noticia, y esto sí es un trato especial, es que dada la rapidez de construcción de la casa ESE (el 40% en mes y medio) pueden hacer que la disposición de pasta inicial cubra ese porcentaje, y más si está bien justificado.
Vamos con alguna pregunta más:
¿A cuántos años puedo pedir la hipoteca?
Podrás solicitar una hipoteca de hasta 30 años siempre que al final de la hipoteca no superes los 70 años. Que te mueras tampoco les interesa.
¿Hay comisión de apertura?
Sí, un 0,5%, pero no en todos los casos.
¿Hay comisión por amortización anticipada?
No, es un 0%, solo tienes que hacerla coincidir con la fecha de revisión del interés.
¿A tipo fijo o a tipo variable?
Triodos tiene dos opciones:
Mixta: fija + variable
10 o 15 años a tipo fijo y luego variable a euribor + diferencial en función de la eficiencia energética.
Esta no tiene comisión de apertura.
¿Me obligan a contratar seguro?
Sí, pero con quien tú quieras, no hay ataduras.
Necesitas un seguro de vida que cubra el préstamo y un seguro de daños que cubra al menos el valor de tasación.
Calcúlale unos 300€ al año.
Necesitas una cuenta en Triodos, eso sí, es todo a lo que te obligan.
Variable
18 meses a tipo fijo y luego Euribor diario a 12 meses más un diferencial, siendo este diferencial menor, cuanto mejor certificación energética tenga la vivienda.
En total, ¿cuánto tengo que aflojar de inicio?
Esto es todo lo que tienes que aportar:
- Comisión de apertura (si procede): para una casa tipo II, financiando el 80%: 750€
- El 20% que no financian: 38.000€
- Tasación inicial + tasaciones intermedias: unos 1500€.
- Gastos de notaría, registro e impuestos: se hace una provisión de fondos de un 10% aprox.: 15.000€
Conclusión: si no tienes 55.000 será más complicado hacerte una casa ESE.